Byggebo i Oskarshamn AB är en del av den lokala bostadsmarknaden och har därmed ett långsiktigt fastighetsägaransvar. I detta ingår bland annat att säkerställa korrekta hyresnivåer.
Under hösten 2024 påbörjades ett hyressättningsarbete, en så kallad bruksvärdering med syfte att skapa rättvisa hyror, i Byggebos fastigheter på Stengatan 18, Trastvägen 1A-C, Stengatan 15 och Kyrkogårdsgatan 9. Samt enstaka lägenheter på Stengatan 2, Västra Torggatan 2A, Köpmangatan 1, Kikebogatan 8B, Slottsgatan 9, Ingenjörsvägen 58, Ingenjörsvägen 37, Karlsborgsvägen 52, Munkgatan 1, Stångehamnsvägen 183 och Stångehamnsvägen 165 där berörda hyresgäster har fått information. Har du inte fått information berörs inte din lägenhet.
För att hyresvärden inte ska kunna sätta egna hyresnivåer är grunden för hyressättning i Sverige att bruksvärdera och detta regleras framför allt i hyreslagen. Hyresvärden måste följa regleringen som utgår från lägenhetens bruksvärde i relation till andra liknande lägenheter i området. Enligt bruksvärdesprincipen ska lika lägenheter ha lika hyra. Det geografiska läget på orten, standarden i lägenheterna samt övriga förmåner kopplat till fastigheten kan komma att påverka en eventuellt ny hyra. En bruksvärdering handlar om att jämföra en lägenhet med andra liknande lägenheter på samma ort för att lika lägenhet ska ha lika hyra.
Eftersom vi vill ha en hyressättning som är likvärdig och korrekt, både inom vårt eget bestånd och i jämförelse med övriga fastighetsägare har vi jämfört hyressättningen, både inom vårt bestånd och med andra fastighetsägares bestånd. Det har då framkommit att det finns lägenheter som har samma hyra trots att standarden skiljer sig åt. Det finns även lägenheter där standarden är densamma men där hyrorna är olika. Därför påbörjades under hösten 2024 en bruksvärdering i en del av Byggebos fastigheter och lägenheter med syfte att skapa rättvisa hyror.
Berörda fastigheter och lägenheter har fått information i trapphus samt i postboxar när bruksvärderingen startade i november 2024. Byggebo har tillsammans med Hyresgästföreningen besiktigat standarden på lägenheterna i de hus där förhandling påkallats. Därefter har förhandlingar genomförts med Hyresgästföreningen fram till mars 2025.
Byggebo och Hyresgästföreningen har inte lyckats enas om nya hyror och förhandlingen har därför frånträtts. Berörda fastigheter och lägenheter har fått information om detta i trapphus samt i postboxar i mars 2025.
Byggebo har ansökt om ändring av hyresvillkor i Hyresnämnden. Detta innebär att Hyresnämnden kommer att göra en bedömning och prövning av skälig hyra för de berörda lägenheterna. Innan Hyresnämnden gör en bedömning kommer hyresgäster som motpart i ärendet ges möjlighet att yttra sig. Hyresnämnden kommer att skicka hem ett brev till dem där man får möjlighet att yttra sig i ärendet. Detta kan hyresgästen göra själv, alternativt ta hjälp av Hyresgästföreningen. Efter att skriftväxling har skett parterna emellan kommer Hyresnämnden att kalla till sammanträde. Först efter sammanträdet kommer Hyresnämnden att kunna besluta om skälig hyra för berörda lägenheter.
Processen i Hyresnämnden tar tid och det är svårt att säga när den avslutas. Så snart Hyresnämnden tagit beslut kommer berörda hyresgäster att informeras om utfallet.
Systemet för att bruksvärdera infördes 1968 och är grunden för hyressättning i Sverige. Detta regleras framför allt i hyreslagen, där hyresvärden inte fritt kan sätta hyresnivåer på marknaden utan måste följa regleringen som utgår från lägenhetens bruksvärde i relation till andra liknande lägenheter i området. Bruksvärdet är det praktiska värdet en lägenhet har för hyresgäster i allmänhet. Hyran ska sättas utifrån lägenhetens egenskaper till exempel dess planlösning, läge och hur renoverad den är. Enligt bruksvärdesprincipen ska lika lägenheter ha lika hyra.
Vi vill ha en hyressättning som är likvärdig och korrekt, både inom vårt bestånd och i jämförelse med övriga fastighetsägare i kommunen. När vi jämfört hyressättningen, både inom vårt bestånd och med andra fastighetsägares bestånd, har vi sett att det finns lägenheter som har samma hyra trots att standarden skiljer sig åt. Det finns även lägenheter där standarden är densamma men där hyrorna är olika.
Därför kommer vi att bruksvärdera delar av vårt bestånd.
Vid bedömningen av bruksvärdet tittar man inte på vad en enskild individ tycker utan värdet bestäms bland annat utifrån dessa egenskaper:
Utifrån inventering och besiktning jämför man lägenheter med liknande objekt inom det egna beståndet och med andra fastighetsägares bestånd. Man tittar både på fysiska och funktionella egenskaper, exempelvis storlek, standard, läge och tillgång till service och kommunikationer.
Nästa steg är att sammanställa ett underlag utifrån det material man samlat in och om man i sammanställning kommer fram till att hyrorna inte är likvärdiga för lika lägenheter påkallar man en bruksvärdesförhandling med Hyresgästföreningen.
I förhandlingen försöker man komma överens med Hyresgästföreningen om bruksvärde. Om detta inte lyckas ansöker kan man gå vidare till Hyresnämnden. Hyresnämnden gör då en bedömning och prövning av skälig hyra för de berörda lägenheterna.
Vi kommer initialt inledningsvis att bruksvärdera följande fastigheter: Stengatan 18, Trastvägen 1A-C, Stengatan 15 och Kyrkogårdsgatan 9.
Samt enstaka lägenheter på Stengatan 2, Västra Torggatan 2A, Köpmangatan 1, Kikebogatan 8B, Slottsgatan 9, Ingenjörsvägen 58, Ingenjörsvägen 37, Karlsborgsvägen 52, Munkgatan 1, Stångehamnsvägen 183 och Stångehamnsvägen 165 där berörda hyresgäster har fått information. Har du inte fått information berörs inte din lägenhet.
Eftersom den genomförda bruksvärdesförhandlingen mellan Byggebo och Hyresgästföreningen frånträtts kommer Hyresnämnden göra en bedömning och ta beslut om skälig hyra. Därefter står det klart om hyran kommer att förändras eller inte. Vi kan i nuläget inte säga om och i sådana fall vad hyran höjs med.
Vi vill fortsatt kunna underhålla våra fastigheter och erbjuda en service som motsvarar de förväntningar som våra hyresgäster har. Stora delar av våra hyresintäkter återförs till våra fastigheter samt vår verksamhet och därmed till våra hyresgäster.
Lika lägenhet ska ha lika hyra och vi behöver se till att hyresnivån följer bruksvärdet i Oskarshamn. Vi är medvetna om att en eventuell hyreshöjning påverkar hushållsekonomin för dig som hyresgäst och att det kan vara påfrestande
Har du frågor eller funderingar kan du maila oss på info@byggebo.se
